La venta y el financiamiento de condominios han sido un desafío en la ultima década. Esto se debe en gran parte a que al igual que la persona que desea obtener un préstamo, el condominio y la HOA (Asociación) deben estar aprobados. Es decir, además de la salud financiera de su cliente, nosotros como banco, debemos verificar la salud financiera del condominio.
Nosotros, en PRMG, contamos con una lista exclusiva con más de 700 condominios en el sur de la Florida, entre ellos, muchos aprobados y otros ya expirados pero con grandes posibilidades de una nueva aprobación. En estos condominios se permite financiar desde el 97% del precio de venta (3% dinero de inicial) dependiendo del programa y la situación financiera del comprador.
Lo invito a que luego de leer este artículo, escuche un episodio de Otro Cierre Exitoso Podcast con Gaston Gregorio (Production Manager de nuestra oficina) lleno de información sobre condominios.
¿Dónde encontrar condominios aprobados para que sus clientes puedan comprar con 3% de down payment?
¿Qué significa que un condominio esté aprobado?
Las unidades de condominio se consideran más riesgosas para los bancos que las casas porque el valor de la unidad se ve afectado por el bienestar financiero y físico de todo el proyecto. Si algunos residentes se atrasan en el pago de sus cuotas de asociación, afecta la salud financiera de toda la comunidad. Si un alto porcentaje de propietarios no ocupantes alquilan sus unidades y no se mantienen al día con el mantenimiento, afecta el estado físico de la comunidad.
Un condominio puede ser aprobado mientras cumpla con los requisitos impuestos por Fannie Mae, Freddie Mac o el HUD. En otras palabras, los préstamos para estos condominios están respaldados (warrantable) por estas entidades gubernamentales.
¿Cómo se aprueban los condominios?
Los bancos utilizamos un documento llamado “Condo Questionnaire” para evaluar la asociación del condominio y lo hacemos porque Fannie Mae y Freddie Mac lo requieren. Si el condominio no cumple con los requisitos de elegibilidad, nadie puede obtener un préstamo hipotecario convencional para comprar en ese proyecto.
El condo questionnaire es completado por la asociación del condominio (HOA) a pedido del banco y tiene un costo que debe pagar el comprador a la asociación. Por lo general, este costo oscila entre $100 y $300, y en muchos casos aún más.
Existen 2 tipos de revisiones: Limitada y Completa.
La revisión limitada tiene menos requisitos y solo unos pocos factores determinan la aprobación del condominio, mientras que la revisión completa es mucho más complicada y estricta.
Para cada tipo de revisiones se utiliza un condo questionnaire específico. Para la revisión completa se hacen 33 preguntas, mientras que para la limitada, solamente 12.
Revisión Limitada.
Los cuestionarios de revisión limitada son más rápidos para que los complete un representante de la HOA y es mucho más probable que sean aprobados. Descargar Condo Questionnaire Limitado
La posibilidad de realizar una revisión limitada depende de los parámetros del préstamo individual, no del condominio en sí.
- LTV/CLTV (Relación Préstamo-Precio): Dinero de Inicial
- Ocupación: Residencia primaria, secundaria, o inversión
Dinero de inicial (down payment) necesario para revisión limitada.
- 10% = Residencia Primaria
- 25% = Residencia Secundaria
- 30% = Propiedad de Inversión
Para ser mas claros, si su cliente no cuenta con al menos del 10% de dinero de inicial, el banco no le aprobará el préstamo para comprar en un condominio que haya sido aprobado de forma limitada (limited review).
¿Qué información busca obtener el banco a través de una revisión limitada?
- Concentración de dueños: En proyectos ya existentes o establecidos donde la asociación este en vigencia por mas de un año ninguna entidad o persona, puede ser dueño de más del 20% de las unidades, salvo que el condominio cuente con menos de 10 unidades.
- No litigios: Aquellos proyectos en que el HOA o el constructor sean parte de algún litigio pendiente que afecte, de forma considerable, la salud financiera del condominio. En simples palabras “sin juicios legales” contra ellos.
- Tipo de condominio: No condo hotels, no tiempos compartidos.
Revisión Completa.
Para aquellas personas que han sido pre-aprobadas con poco dinero de inicial (menos del 10%), el banco exigirá que el condominio sea revisado de forma completa para poder otorgar el préstamo. Descargar el Condo Questionnaire para una revisión completa
Según el tipo de ocupación, el banco le exigirá al comprador los siguientes dineros de inicial.
- 3% = Residencia Primaria
- 10% = Residencia Secundaria
- 15% = Propiedad de Inversión
Si el condominio logra una aprobación completa, el banco estaría dispuesto a financiar hasta el 97% del valor (CLTV) si el cliente califica.
Cuanto mayor financiación en un préstamo, o sea menos dinero de inicial, el riesgo para el banco es mayor. Es por eso que en estos casos el banco necesita asegurarse de que el condominio no sea otro riesgo para el préstamo.
¿Qué información busca obtener el banco a través de una revisión completa?
- Completo: Todas las unidades, elementos comunes y las instalaciones del condominio deben estar completas en un 100% sin fases adicionales.
- Inversión: Si la propiedad a financiar es para inversión, mas del 51% de las unidades del condominio deben ser residencia primaria o secundaria.
- Concentración de dueños: En proyectos ya existentes o establecidos donde la asociación este en vigencia por mas de un año ninguna entidad o persona, puede ser dueño de más del 20% de las unidades, salvo que el condominio cuente con menos de 10 unidades.
- Seguros: Los requerimientos de seguros de fidelity, hazard, liability y flood deben ser cumplidos. Si la póliza del seguro “master o blanket” no cubre el interior de las unidades, el prestatario deberá obtener un seguro HO-6.
- Buena gestión: El condominio debe de estar bien gestionado. No más del 15% de los dueños de unidades pueden estar atrasados por más de 60 días con los gastos de Asociación.
- Presupuesto: El 10% del presupuesto (budget) del condominio debe estar destinado a reservas en caso de emergencias.
- Espacio Comercial: No mas del 25% de los pies cuadrados del proyecto pueden ser utilizados para usos no residenciales. Por ej. cafetería, salón de belleza, tienda de mascotas, etc.
- No litigios: Aquellos proyectos en que el HOA o el constructor sean parte de algún litigio pendiente que afecte, de forma considerable, la salud financiera del condominio. En simples palabras “sin juicios legales” contra ellos.
- Tipo de condominio: No condo hotels, no tiempos compartidos.
¿Cuánto demora el proceso de aprobación?
El tiempo qué se demora en aprobar un condominio depende de cada Banco (Lender) y qué tan rápido se logre obtener el condo questionnaire por parte de la HOA (Asociación).
Nosotros, en PRMG, tenemos un departamento de revisión de condominios que existe únicamente para ayudar a determinar la elegibilidad del proyecto.
Una vez solicitados, recolectados y sometidos todos los documentos necesarios, en PRMG aprobamos el condominio en un tiempo de 3 a 5 días.
Nuestra lista exclusiva de condominios en Miami Dade, Broward, y Palm Beach.
Foto: Aplicación para acceder a los condominios aprobados. Actualizada mensualmente. Acceda aquí
Esta lista exclusiva cuenta con mas de 700 condominios en los condados de Miami-Dade, Broward, y Palm Beach. Tenemos muchos aprobados y otros expirados con gran posibilidad de volver a aprobarlos.
Las aprobaciones en nuestra lista son con revisión completa, permitiendo pre-calificaciones desde 3%, 10% y 15% de dinero de inicial. Restricciones aplican.
Los comentarios del condominio en particular que vemos en la foto nos indica que no se aceptan propiedades de inversión. Solamente residencia primaria y secundaria.
Los condominios en nuestra lista son el resultado de aprobaciones previas que hemos hecho para nuestros clientes, ya que los proyectos se mantienen aprobados por un año.
Los condominios aprobados no requieren condo cuestionario y permiten mayor rapidez en el proceso de compra. Por eso aconsejamos a nuestros clientes y Realtors que podría ser muy beneficioso revisar nuestra lista como punto de partida del proceso de compra.
Además, esta lista sirve como referencia para aprobar unidades en estos proyectos que permiten comprar con préstamos FHA y VA. Hasta Octubre del 2019, aquellos compradores con préstamos FHA solamente podían comprar condominios en proyectos aprobados por el HUD.
A la fecha de actualización de este artículo, el HUD permite aprobar unidades individuales si el condominio cumple con los requisitos necesarios.
Conclusión
Comprender cómo funciona el proceso de financiamiento en condominios es muy importante porque puede darle una mejor idea de qué esperar en el camino. Parte de este proceso implica revisar y aprobar los documentos del proyecto del condominio. La buena noticia es que ya se han aprobado muchos proyectos. Si el condominio aún no está aprobado, mi equipo y yo trabajaremos con usted para recopilar cualquier información que pueda ser necesaria para la revisión.
