Carlos Calabuig . NMLS 386784 . MIAMI FL, USA

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CARLOS CALABUIG

La verdad detrás de cada aprobación de préstamo hipotecario.

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Indice de Contenido

¿Alguna vez le preguntó a su oficial de préstamos qué es un DU o LP, solo para obtener una respuesta que lo dejó más confundido?

DU significa Desktop Underwriter y LP significa Loan Prospector. Tanto DU como LP son tipos de sistemas automáticos de underwriting (AUS – Automated Underwriting System por sus siglas en inglés). Los originadores de préstamos usan DU y LP para determinar si un préstamo cumple con los requisitos de elegibilidad de Fannie Mae o Freddie Mac, lo que significa que la aprobación de DU o LP es un paso crítico para cerrar una hipoteca.

Antes de entrar en los detalles prácticos de estos sistemas y por qué son importantes, es necesario entender quiénes son estos personajes de Fannie Mae y Freddie Mac.

¿Quiénes son Fannie Mae y Freddie Mac?

Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el gobierno creadas por el Congreso para apoyar la financiación de viviendas.

Estas entidades compran las hipotecas a los prestamistas (bancos) y las combinan en valores respaldados para luego venderlos a inversionistas.

Al comprar hipotecas de los prestamistas, Fannie Mae y Freddie Mac les permiten a esos prestamistas liberar efectivo para hacer más préstamos.

Sin Freddie y Fannie, los prestamistas se quedarían rápidamente sin fondos para hacer préstamos.

Sin embargo, Freddie y Fannie deben tener cuidado con los tipos de préstamos que compran. Por eso, han creado pautas para los préstamos que están dispuestos a comprar.

Ejemplos de estas pautas incluyen:

  • Relación deuda-ingresos (DTI)
  • Reservas requeridas
  • Relación préstamo-valor (LTV)
  • Puntuación y perfil crediticio
  • Detalles del colateral

La pre-aprobación: el paso más importante.

El proceso de préstamo comienza con el paso al que yo considero el mas importante: la pre aprobación.

La pre aprobación va a determinar el poder de compra del solicitante del préstamo para poder comenzar a buscar la vivienda que mejor se adapte a sus necesidades.

Una vez encontrada la propiedad, el comprador, con la ayuda de su agente de bienes raíces, someterán una oferta con el respaldo de la pre aprobación del banco. Si la oferta es aceptada, esta misma se convertirá en contrato. Es aquí, en este mismo momento, donde realmente se aplica para el préstamo, ya que ahora contamos con la información de la propiedad (colateral para el prestamista).

Usted se preguntará, pero si realmente se aplica para el préstamo una vez que se tenga un contrato, por qué la pre-aprobación es el paso más importante?

Bueno, es el mas importante por varios motivos:

  • Le permite al comprador saber cuál es su poder de compra, dándole confianza en buscar lo que realmente puede comprar y no desperdiciar tiempo en lo que no puede comprar.
  • Le proporciona credibilidad al comprador ante los ojos del vendedor. Osea, una pre-aprobación demuestra que el comprador tiene sus finanzas en orden y que realmente se toma con seriedad la posibilidad de comprar la vivienda.
  • Y por último, si la pre-aprobación fue hecha como corresponde, de forma seria y completa, coloca al comprador en la via rápida para cerrar sin demoras. Esto se debe a que a la hora de aplicar para el préstamo, toda la información del solicitante ya se encuentra en el sistema del banco.

La pre-aprobación es tan importante que si la información proporcionada a la hora de correrla por el DU o LP, no es precisa, veraz, completa y comprobable, se corre el riesgo de que el préstamo no sea otorgado.

Descargue aquí ejemplos de pre-aprobaciones DU y LP

¿Cómo obtenemos una aprobación DU (Fannie Mae) o LP (Freddie Mac)?

Para iniciar una solicitud de hipoteca, el oficial de préstamos recopila información del prestatario. Esto incluirá ingresos, historial laboral, historial crediticio, información sobre activos y más.

La información obtenida se somete a uno de los sistemas automáticos de underwriting, el LP o DU. A partir de ahí, el sistema analiza dicha información según las pautas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac.

Luego, el sistema (AUS) emite una aprobación o negación automática junto con una guía sobre qué documentación se necesita para verificar la información proporcionada.

Vale la pena enfatizar que una aprobación inicial de DU o LP no significa que el prestatario tenga la garantía de ser aprobado para la hipoteca. Aún es necesario verificar la documentación antes de la aprobación final.

¿Qué busca el prestamista (banco) a través de DU o LP?

El análisis de riesgo es la columna vertebral de los préstamos hipotecarios. Los prestamistas buscan entender a través de un DU o LP, que tan riesgoso es otorgar un préstamo al aplicante.

Es muy importante aclarar qué estos sistemas automáticos no deciden el destino final del préstamo, solamente le brindan a los bancos una recomendación de riesgo.

También es muy importante entender que estos sistemas son útiles si la información proporcionada es:

  • Precisa
  • Veraz
  • Completa
  • Comprobable

¿Cuáles son los factores de riesgo?

Para mencionar estos factores vamos a separarlos en dos categorías: aquellos factores relacionados al crédito del o los solicitantes y los no relacionados al mismo.

Factores de riesgo crediticio:

  • Historial de crédito

El historial crediticio de un prestatario es una cuenta de qué tan bien el prestatario ha manejado el crédito, tanto ahora como en el pasado. Un historial más antiguo y establecido, aunque las cuentas puedan tener saldos nulos, tendrá un impacto más positivo en el perfil crediticio del prestatario que las cuentas recién establecidas.

  • Cuentas a plazos

Se evalúa qué tan bien un prestatario administra la deuda para todo tipo de préstamos a plazos, como hipotecas, automóviles, préstamos no garantizados y préstamos para estudiantes. Las investigaciones han demostrado que los prestatarios que no tienen cuentas a plazos activas representan un riesgo mayor que los prestatarios que tienen cuentas a plazos activas.

  • Cuentas morosas

El historial de pagos es un factor importante en la evaluación del crédito del prestatario. Se considera la gravedad de la morosidad (30, 60, 90 o más días de retraso), el tiempo transcurrido desde la morosidad y el número y tipo de cuentas que no se pagaron según lo acordado.

  • Registros públicos, foreclosures y collections

Un historial crediticio que incluya cualquier evento crediticio despectivo significativo se considera de alto riesgo. Los eventos crediticios despectivos importantes incluyen entre otros, bancarrotas, foreclosures, cancelaciones hipotecarias o cuentas que se han entregado a una agencia de cobranza. Mientras más recientes ocurran tales eventos, mas adverso es el impacto en el perfil crediticio.

  • Solicitudes de crédito

DU evalúa las solicitudes realizadas dentro de los 12 meses más recientes de la fecha del informe de crédito. La investigación ha demostrado que una gran cantidad de solicitudes puede indicar un mayor grado de riesgo.

Factores de riesgo no crediticio:

  • Relación préstamo-valor (LTV)

La equidad en la propiedad es un componente muy importante del análisis de riesgo. Las investigaciones han demostrado que un prestatario que hace un pago inicial grande o que tiene una equidad considerable en su propiedad tiene menos probabilidades de fallar en los pagos de hipoteca que un prestatario que hace un pago inicial pequeño o tiene una equidad menor en la propiedad.

  • Reservas financieras líquidas

Las reservas líquidas son aquellos activos financieros que están disponibles para un prestatario después del cierre de un préstamo. Se considera que las cantidades más altas de reservas líquidas son más favorables que las cantidades más bajas o la ausencia de reservas.

  • Propósito del préstamo

Existe un cierto nivel de riesgo asociado con cada transacción, ya sea una compra o un refinanciamiento. Las transacciones de compra representan menos riesgo que las transacciones de refinanciamiento. Al evaluar las transacciones de refinanciamiento, una transacción de refinanciamiento con retiro de efectivo limitado representa menos riesgo que una transacción de refinanciamiento con retiro de efectivo.

  • Plazo del préstamo

Las investigaciones han demostrado que las hipotecas para los prestatarios que optan por financiar sus hipotecas en plazos más cortos y acumulan capital en sus propiedades más rápido generalmente tienden a funcionar mejor que las hipotecas con períodos de amortización más largos.

  • Tipo de ocupación

Las estadísticas muestran que los préstamos para inversores son notablemente más riesgosos que las de los préstamos para viviendas o para segundas viviendas. Las transacciones ocupadas por el propietario representan el menor riesgo, seguidas de las transacciones de segunda vivienda y las transacciones de propiedades de inversión que tienen el nivel de riesgo más alto.

  • Relación de deuda a ingresos

En la evaluación de DU, generalmente, cuanto menor es la relación deuda-ingresos (relación DTI) del prestatario, menor es el riesgo asociado. A medida que aumenta la relación, el nivel de riesgo también tiende a aumentar; y un índice alto tendrá el mayor impacto adverso sobre la recomendación cuando también estén presentes otros factores de alto riesgo.

  • Tipo de propiedad (colateral)

Otro factor importante el análisis de riesgo es el colateral o el tipo de propiedad. Se diferencia el riesgo según el número de unidades y, en algunos casos, el tipo de propiedad (por ejemplo, casa prefabricada). El nivel de riesgo asociado con cada tipo de propiedad es el siguiente, comenzando con los tipos de propiedad que representan la menor cantidad de riesgo: propiedades de una unidad ; propiedades de dos, tres y cuatro unidades; y por último, viviendas prefabricadas.

  • Número de prestatarios

Se considera un factor de riesgo el número de prestatarios (que tienen crédito tradicional) en una solicitud de hipoteca porque, generalmente, la presencia de más de un prestatario ayuda a reducir el riesgo. Las investigaciones han demostrado que las hipotecas que tienen más de un prestatario tienden a tener una tasa de morosidad más baja que las hipotecas con un solo prestatario. Sin embargo, los prestatarios adicionales tienden a reducir el riesgo solo cuando tienen un buen historial crediticio.

  • Auto-empleo

Los ingresos del trabajo por cuenta propia pueden variar de un año a otro y debido a la mayor posibilidad de flujos de efectivo desiguales, el trabajo por cuenta propia agrega una capa de riesgo que no está presente con los prestatarios asalariados. Las investigaciones han demostrado que los prestatarios que trabajan por cuenta propia tienden a incurrir en mora en sus hipotecas con más frecuencia que los prestatarios asalariados, cuando todos los demás factores de riesgo se mantienen constantes.

DU y LP realizan una evaluación comprensiva de estos factores, considerando un determinado peso para cada factor en función de la cantidad de riesgo que representa y su importancia para la recomendación.

El reporte de crédito y su importancia

El oficial de préstamo solicitará un reporte de crédito, único para la industria hipotecaria, que combina la información de las 3 agencias de crédito más importantes: Equifax, Experian y TransUnion.

Puntuación de crédito.

Este reporte por lo general nos brinda 3 puntuaciones crediticias diferentes por cada agencia. El banco (prestamista) sólo considerará la del medio.

Por ejemplo, digamos que el puntaje de crédito de Transunion del prestatario es 700, el puntaje de crédito de Experian es 650 y el puntaje de crédito de Equifax es 600. El banco utilizará 650 para calificar al prestatario.

Por lo general, mayor puntuación de crédito brinda más opciones disponibles, mejores condiciones de préstamo y una tasa de interés más baja.

Deudas reflejadas en el reporte.

Para poder determinar el poder de compra de la persona y para qué monto podría pre calificar, el banco necesita determinar la relación entre las deudas y el ingreso (DTI debt-to-income ratio).

Gran parte de las deudas que pueda tener el solicitante van a aparecer en el reporte de crédito y el oficial de préstamo va a tomar en cuenta los pagos mensuales de estas deudas. En el caso de tarjetas de crédito, el banco tomará como deuda mensual solamente los pagos mínimos requeridos En el caso de un automóvil, la deuda mensual será el pago mensual estipulado en la financiación.

Documentación necesaria.

Además de la puntuación crediticia, la cual el banco determina al solicitar el reporte de crédito, se necesita verificar toda la información proporcionada por el prestatario al comienzo del proceso.

Al inicio, el oficial de préstamo le solicitará que complete un formulario llamado 1003 o le realizará las preguntas correspondientes para completarla él mismo.

Las respuestas a estas preguntas definen la situación financiera del solicitante y determinan que documentación se necesita presentar.

Ingresos.

Trabajadores de forma asalariada deben presentar:

  • Formas W2 por los últimos 2 años.
  • Declaración de impuestos por los últimos 2 años.
  • Ultimos 2 meses de estados de cuenta bancarios.
  • Recibos de sueldo (colillas de cheque) por los últimos 30 días.
  • Si el trabajador recibe overtime, propinas, bono o comisión:
    • Ultimo recibo de sueldo de los 2 años anteriores.
  • Carta de verificación de empleo por parte del empleador.

Trabajadores por cuenta propia deben presentar:

  • Formas 1099 por los últimos 2 años.
  • Declaración de impuestos por los últimos 2 años.
  • Ultimos 2 meses de estados de cuenta bancarios.
  • Si el solicitante es dueño de compañía:
    • Ultimos 2 años de declaración de impuestos corporativos.

Documentación necesaria para otros tipos de ingreso:

  • Manutención de hijos o pensión alimenticia: decreto de divorcio.
  • Retiro: carta de concesión de ingresos por jubilación.
  • Social Security: carta de adjudicación de ingresos del seguro social.
  • Discapacidad (disability): carta de adjudicación por discapacidad.

Deudas no crediticias.

Además de las deudas que ya se pueden observar en el reporte de crédito, existen otro tipo de deudas y obligaciones que no son crediticias.

El banco va a solicitar los siguientes documentos para corroborar los montos de estas deudas y/o obligaciones.

  • Manutención de hijos o pensión alimenticia: decreto de divorcio.
  • Pagos al IRS: carta de acuerdo de pago del IRS

Historial financiero

Existen programas de préstamos que dan la posibilidad de aprobación si el solicitante tuvo previamente una bancarrota, foreclosure, o short sale. Restricciones aplican. En estos casos el banco solicitará la siguiente documentación.

  • Bancarrota: petición de quiebra, descargo y calendario
  • Short Sale: documentación de short sale
  • Foreclosure: documentación de foreclosure

Para dueños de vivienda

En el caso de que el solicitante sea dueño de una o más propiedades el banco necesitará los siguientes documentos para determinar los gastos asociados a esta o estas propiedades.

  • Sin hipoteca: copia del seguro, registro de impuestos y de pagos de HOA (si aplica).
  • Con hipoteca: estado de cuenta de la hipoteca, copia de seguro/s y de pagos a HOA (si aplica).

Documentación alternativa

Existe la posibilidad de que la persona que quiera obtener una pre-aprobación del banco, no pueda respaldar su información a través de la documentación requerida. En estos casos, muchos bancos cuentan con programas alternativos que requieren otro tipo de documentación en lugar de la tradicional.

Por ejemplo, al momento de escribir este artículo, nosotros contamos con un programa alternativo que no requiere demostrar el ingreso de forma tradicional, en su lugar, solicitamos 24 meses de estados de cuenta bancario. Restricciones aplican.

Que sucede si la persona no califica?

Si la persona obtiene una negación por parte del banco, se supone que este mismo debe proporcionarle las razones por las que se le negó. Nosotros, a nuestros clientes no solo le informamos las razones por la que no se pudo ofrecer una pre-aprobación, sino que también le presentamos las soluciones en el caso de que existan.

Razones para no calificar.

Existen muchas razones pero las más comunes son las siguientes:

  • Poco ingreso
  • Mucha deuda
  • Dinero de inicial insuficiente
  • Baja puntuación de crédito
  • Condicionantes en el historial financiero (bancarrota, foreclosure, etc.)

Soluciones posibles.

En el caso de las dos primeras razones, el ingreso y las deudas, hay que entender que se ponen juntas en una balanza para determinar un porcentaje de relación entre ambas. Este porcentaje se llama DTI (debt-to-income ratio por sus siglas en inglés).

La solución en este caso, es conseguir un mejor ingreso (algo que puede tomar un tiempo considerable), reducir deudas (una solución más rápida en el caso de contar con dinero suficiente) y por último, agregar una persona al préstamo con un DTI mejor.

Si la persona no cuenta con dinero de inicial suficiente, la solución podría ser que el oficial de préstamo le sugiera aplicar para algún programa de asistencia para gastos de cierre y dinero de inicial. Estos programas van y vienen, son a nivel de ciudad o condado, y por lo general son para primeros compradores.

Otra forma de solucionar la falta de dinero de inicial, es a través de un regalo por parte de algún familiar, por ejemplo. El banco debe asegurarse que estos fondos no son tomados como parte de un préstamo si no en forma de regalo.

En el caso de que la puntuación de crédito no sea suficiente, hay que entender que un prestamista serio debiera buscar una solución de carácter inmediato. Nosotros contamos con un departamento que se encarga de analizar el crédito de forma detallada con el fin de sugerir ciertas acciones que mejorarían la puntuación de forma rápida.

Por último, si la persona ha tenido una bancarrota en el pasado, un foreclosure o un short sale, sepa que existen programas que permiten calificar para un préstamo. Algunas de las restricciones están relacionadas al tiempo que pasó, y en el caso de bancarrota, al tipo de capítulo.

Qué no se debe hacer luego de aplicar?

Es muy importante que se consulte al oficial de préstamos antes de realizar cualquier cambio significativo que pueda afectar el crédito y posiblemente cambiar las calificaciones originales. Aquí hay siete cambios diferentes que sugiero se debe evitar:

  • Cambios en el ingreso

Abstenerse de realizar cambios en los ingresos anuales. Es recomendable consultar con el oficial de préstamo ya que el banco debe poder rastrear la fuente y el monto de sus ingresos.

  • Depósitos en efectivo

Tratar de evitar depositar efectivo en sus cuentas. Los prestamistas necesitan entender los origines de ese dinero de una manera eficiente y eficaz. Consulte con su prestamista para averiguar la forma correcta de hacerlo, considerando que el efectivo es difícil de rastrear.

  • Compras grandes con crédito

Mantenerse alejado de CUALQUIER compra grande. Puede ser muy emocionante comprar muebles nuevos y otras decoraciones. Esta nueva deuda, además de los nuevos pagos y obligaciones mensuales, puede resultar en una alta relación de deuda-ingresos.

  • Co-signer

No adherirse a ningún otro préstamo como co-signer. La firma conjunta con otras personas significa que se estará obligado con la deuda incluso si no es uno quién realiza los pagos.

  • Cambios de cuentas bancarias

Evitar cambiar de cuenta bancaria. Una vez más, los prestamistas y el oficial de préstamos deben buscar y rastrear los activos y esto dificulta hacerlo. Recomiendo que se hable con ellos antes de realizar cualquier tipo de transferencia de un banco a otro.

  • Crédito nuevo

Abstenerse de cualquier crédito nuevo, incluso si es una tarjeta de crédito nueva. Cuando el crédito se corre por varios canales financieros, el puntaje crediticio se verá afectado. Esto generalmente conduce a puntajes de crédito más bajos que pueden afectar la tasa de interés que se recibiría originalmente y la elegibilidad para la aprobación.

  • Cerrar cuentas de crédito

No se debe cerrar ninguna cuenta de crédito durante este proceso. Una parte importante del puntaje crediticio proviene del historial crediticio y resulta útil demostrar que ha realizado los pagos a tiempo durante un período prolongado.

Conclusión

Con la información de un DU y LP en la mano, los prestatarios y nosotros, los oficiales de préstamo, tenemos una mejor idea de si se aprobará o no un préstamo. 

Dicho esto, en realidad, un oficial de préstamos hipotecarios con experiencia debería saber que documentación debe proporcionar un prestatario por adelantado. Aún así, los sistemas automatizado son una excelente manera de verificar dos veces y evitar perder algún detalle que perjudique en un futuro.

Es importante saber que siempre existen soluciones para aquellas personas que por algún motivo u otro no pudieron pre-aprobarse, y que como a mí me gusta decir, no se trata de un NO sino de un CUANDO.

Espero este artículo haya sido de su agrado y lo invito a compartirlo en sus redes sociales o con aquellas personas que puedan beneficiarse de esta información.

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Este material es de índole informativo dirigido sólo a profesionales del negocio de bienes raíces. Toda la información en esta presentación está sujeta a cambios en cualquier momento. Esto no es una oferta ni compromiso de préstamo. Los préstamos están sujetos a la aprobación del comprador y propiedad. Tasas, costos, y términos pueden cambiar sin previo aviso. 

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Carlos Calabuig  |  Branch Manager NMLS #386784  |  Paramount Residential Mortgage Group, Inc.

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Paramount Residential Mortgage Group, Inc. NMLS# 75243, www.nmlsconsumeraccess.org. Financing is shown for comparison only, not an offer of credit or commitment to lend. Based on buyer & property qualification. Rates & fees are subject to change without notice. Aprobación del préstamo y tasa de interés depende del crédito del solicitante, colateral, historia financiera y disponibilidad del préstamo en el momento de originación del préstamo. Tarifas y condiciones pueden cambiar sin notificación. Florida Mortgage Lender License, #MLD23.