Cuando se solicita un préstamo hipotecario, el prestamista le pedirá al solicitante que proporcione las declaraciones de impuestos de 1 a 2 años. Probablemente usted se esté preguntando exactamente cómo esas declaraciones de impuestos pueden afectar el resultado de la solicitud. A continuación desglosaré por qué solicitamos las declaraciones de impuestos y que información necesitamos rescatar de las mismas.
¿Por qué solicitamos declaraciones de impuestos?
Las declaraciones de impuestos, junto con los demás documentos financieros. en la solicitud de hipoteca, se utilizan para determinar cuánto puede gastar el prestatario en el préstamo hipotecario cada mes. Debido a que una hipoteca compromete al solicitante a años de pagos, los prestamistas queremos asegurarnos de que el préstamo pueda repagarse tanto ahora como en el futuro.
Para ayudar a calcular los ingresos, generalmente se necesitan:
- 1 a 2 años de declaraciones de impuestos personales
- 1 a 2 años de declaraciones de impuestos comerciales (si posee más del 25% de una empresa)
Dependiendo de la situación financiera, es posible que le solicitemos documentación adicional. Por ejemplo, si se tiene alguna inversión en bienes raíces, es posible que se necesite analizar la documentación Schedule E de los últimos 2 años. Si trabaja por cuenta propia, es posible que necesitemos ver las declaraciones de pérdidas y ganancias (P&L).
¿Qué números buscamos en las declaraciones de impuestos?
La declaración de taxes brindan información sobre los diversos tipos y fuentes de ingresos y nos informan cuánto de ese ingreso es elegible para la solicitud de hipoteca. Los ingresos no recurrentes, como el dinero recibido como resultado de la venta de un barco o el recibido por alguna ganancia de lotería, normalmente no se cuentan como ingresos elegibles para préstamos.
Hay que tener en cuenta que ciertas deducciones de impuestos también pueden disminuir los ingresos para fines de préstamo. Por lo tanto, si bien realizar numerosas deducciones puede ahorrarnos impuestos (especialmente si se trabaja por cuenta propia), también puede reducir significativamente la cantidad de ingreso elegible para la solicitud del préstamo.
El tipo de ingresos también determina la forma en que los Underwriters lo evalúan. Por ejemplo, existen diferentes factores que determinan cómo se calculan los ingresos del trabajo por cuenta propia, como la estructura comercial (propietario único, sociedad o corporación), el porcentaje de propiedad y cuánto tiempo ha sido propiedad de la empresa. Normalmente, se promedia dos años del ingreso neto de la empresa menos la depreciación para determinar un ingreso mensual promedio.
Una vez que calculemos sus ingresos elegibles para préstamos, usaremos ese número para determinar un par de cosas:
La relación deuda-ingresos (DTI)
La relación deuda-ingresos (DTI) nos da a los prestamistas una comprensión de cuánto del pago hipotecario mensual el solicitante puede pagar además de las responsabilidades actuales de deuda sin dificultades financieras. El DTI se calcula tomando los pagos de deuda mensuales (facturas de tarjetas de crédito, pagos de automóvil, préstamos estudiantiles, etc.) más el pago hipotecario mensual futuro y dividiéndolo por el ingreso mensual promedio bruto, luego multiplicado por 100 para obtener el DTI expresado como porcentaje.
Por ejemplo, si los pagos de deuda junto a la nueva hipoteca totalizan $ 2,200 por mes y el ingreso bruto es de $ 5,000 por mes, su DTI es 44%.
(2200 / 5000) x 100 = 44
A la fecha de escribir este artículo, nosotros podemos trabajar con DTIs de hasta el 50%. Sin embargo, cuanto menor sea el DTI, más opciones de financiamiento estarán disponibles para el solicitante.
La estabilidad de ingresos
También veremos que los ingresos hayan sido constantes durante 2 años y que probablemente se mantendrán estables en el futuro. De esa manera, podemos asegurarnos de que se podrá pagar cómodamente la hipoteca a largo plazo. Si observamos una disminución de los ingresos de un año a otro, cambios en la estructura salarial, cambios de trabajo recientes u otras fluctuaciones, es posible que le solicitemos documentación adicional.
Cómo preparar los taxes para un proceso hipotecario más fluido?
Si se está buscando comprar una casa o refinanciar una hipoteca en la primera mitad del año, entonces podría ser una buena idea declarar los impuestos lo antes posible para evitar retrasos en el proceso de la hipoteca. El IRS puede demorar de 3 a 8 semanas en procesar los impuestos, dependiendo de cómo se presenten.
Si la solicitud de hipoteca se basa en la información de los ingresos para ese año, es posible que tengamos que esperar a que el IRS procese esa declaración de impuestos antes de que podamos considerar esos ingresos para el préstamo. Esto es especialmente importante si el solicitante trabaja por cuenta propia o si necesita los ingresos de ese año para demostrar un historial de ingresos de 2 años.
Conclusión
Espero que este artículo brinde, aunque de forma superficial, información suficiente para entender por qué los prestamistas hipotecarios solicitamos la declaración de impuestos como parte de la documentación necesaria para el análisis financiero.
Si bien determinar el ingreso del solicitante es clave para la pre-aprobación, es importante entender que no es el único factor. Le sugiero que lea La Verdad Detrás de Cada Aprobación de Préstamo Hipotecario, una guía completa que considero toda persona interesada en aplicar para una hipoteca debiera leer.
Esta publicación está diseñada para proporcionar información general. No tiene la intención de proporcionar, ni se se debe tomar como, asesoramiento fiscal, legal o financiero.
